[2019타경8205] 평택 화양지구 도시개발 환지

평택화양지구 도시개발지구 내에 있는 환지가 경매로 나왔다. 환지란 토지구획정리사업에 의해 전이나 답을 정리하여 개발을 위한 땅으로 정리하여 소유주에게 다시 주어지는 땅을 말한다.

지적 편집도를 통해 살펴보면 이 사업 내에 지금 두 물건이 경매로 나왔다. 

다른 물건은 이미 누군가 낙찰을 받았다. 그것도 1차 보다 높은 가격에. 벌써부터 압박이 온다. 남은 물건도 저렇게 높게 써야하나 걱정이 된다. (돈이 별로 없는데ㅠㅠ) 현재 원형지 상으로 평당 150만원에 낙찰을 받았다. 현재 시세보다 조금 높게 쓴 셈이다. 현재 진행 중인 저 위 물건은 평당 147만원에서 시작했는데 한번 유찰이 되어 평당 103정도로 떨어졌다. 아마 2차에서 경쟁이 치열하지 않을까 싶다. (임장 다녀와서 저 물건이 괜찮으면 다음주 월요일에 소신껏 경매 첫 입찰해볼 생각이다). 앞으로 오를 것 같긴 하지만 투자의 원칙 상 시세보다 싸게 쓸 예정이다.

한편 이 두 물건은 채권자가 평택신협으로 같고, 환지예정지 또한 155블럭 8롯트로 같다!! 환지에 관련해서 몇 가지 용어를 알아두면 부동산에 임장가거나 경매지를 볼 때 유용하다.

환지예정지: 도시개발예정지에 속하게 된 땅이다. 보통 논이나 답, 임야 등을 수용한 뒤 도시개발을 하게 되는 데 이 때 내 땅을 돌려받게 될 장소가 도시개발에 속하게 된다는 말이다. 이 때, 환지 개발이 이루어진 뒤 꼭 내 땅의 위치에 있는 환지를 돌려받는 건 아니다. 그렇기에 토지이용계획서 용도와 환지예정지도상으로는 용도가 다르다.
(현재 위치대로 일반상업지역에 있는 곳으로 환지를 받으면 얼마나 좋을까..)

권리면적: 이 용어를 알기 위해선 우선 감보율을 알아야 한다. 도시개발을 하게 되면 계획에 따라 공원 등의 공용 면적이 필요하게 되는 데 이 공용면적부지를 토지 소유자 모두가 동일하게 부담을 하게 된다. 그래서 도시에서 공용 면적 비율을 제외한 면적이 바로 권리 면적이다.

환지면적: 환지 면적이란 내가 받게 될 땅이 모두 도시개발에 쓰이는 건 아니다. 반듯반듯하게 만들다보면 남거나 모자란 땅이 있게 마련인데 이 때 내가 실제로 권리면적에서 용도에 맞게 쓰일 면적이 바로 환지 면적이고 여기서 모자라거나 남는 땅을 부족면적 또는 과도 면적이라 한다. 과도면적이면 내가 돈을 더 내야하고 부족면적이면 내가 나중에 개발에 쓰고 남는 만큼 현금 청산받는다.

면적사정이란 내가 받은 환지예정지에서 나의 토지가 얼만큼 차지하는지에 대한 면적이다. 오른쪽 아래의 그림에서의 환지예정지는 하나의 필지로 이루어지지 않는다. 하여 저기서 환지예정지는 이를 개발하는 데 들어간 토지 면적에서 내 토지 면적이 반영된 넓이이다.

저 위치로 그대로 환지를 돌려받으면 얼마나 좋았을까 하지만 1종 단독주택용지로 환지 예정이다

도시개발은 10년 간의 계획을 걸쳐 진행되어와서 중간 중간에 수정이 있다. 하여 항상 최신본을 참고하여 투자하는게 중요하다. 도시개발계획을 참고하면 상업용지는 전체 면적의 2.2(%)밖에 차지 하지 않아 다른 용도의 토지보다 현재에도 몇배 더 높게 거래되고 있다. 환지 단계에 이르른 화양지구는 최종적으로 오른쪽과 같이 계획이 확정되었다. 눈에 띄는 변화는 상업용지가 왼쪽에서 오른쪽처럼 바뀌었다는 것이다. 이 변화로 누군가는 웃고 누군가는 울었을까.

내가 관심을 갖는 환지물건은 단독주택용지로 예정되었는데 이 또한 R1/R2/R3으로 나뉜다. 건폐율과 용적율이 등급마다 다르고 상가도 낼 수 있는 등 조금씩 다르다. 다 필요없고 R1이 제일 좋다고 보면 된다. 그러면 자연스레 이 환지물건의 등급이 무엇인지 궁금해지지 않는가. 손품을 열심히 팔아보았다. 경매지로만 봐서는 저 위치가 저 전체 개발 계획에서 어디쯤 차지하는지 알길이 없었다.

여러 블로그를 검색해서 돌아다닌 결과 155블럭이 저 위치에 속한 것을 찾을 수 있었다. 그러면 저 위치가 과연 얼마나 좋은지는 부동산 임장가서 살펴봐야 할 것이다. 우선은 그나마 코너에 있다는 점. 코너에 있으면 도로를 낄 가능성이 높아 중간에 있는 부지보다 가격이 높다. 그리고 R2에 속했다는 점은 그나마 안심이다. 중간에는 속했기 때문에 1층은 상가를 낼 수 있는 부지이다. R2는 시세가 현재 원형지 기준으로 평당 140~150정도 하는 것으로 알고 있는데 그 사이에서 변동폭은 입지에 따라 달라질 것이다. 내일 한시간 반, 고속버스를 달려 부동산 임장이 예정되어있다. 젊어 고생 사서 고생이다.